久しぶりのモデルルーム訪問記です。
今回は、「パークコート浜離宮 ザ タワー」のモデルルーム事前案内会にお邪魔してきました。
物件概要
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 公式HPより
- 物件名：パークコート浜離宮 ザ タワー
- 総戸数：563戸（販売総戸数は330戸）
- 山手線浜松町駅徒歩５分。地下鉄大江戸線汐留駅徒歩６分。
- 地上37階地下1階
- 浜離宮庭園が目の前。
- 1Fにスーパー
- 平成31年10月下旬入居予定
三井不動産レジデンシャルのパークコートシリーズで、施工はスーパーゼネコン、清水建設。
立地・周辺環境
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 公式HPより
浜松町駅から徒歩5分。
浜離宮庭園のすぐ西側にいちする立地に建設されています。
浜松町は、1964年東京オリンピックを機に、モノレールや世界貿易センタービル竣工など国際化が一気に進んだ街です。
それからオフィスビルが次々と建ち並んでいき、今ではオフィス街として知られる街になっています。
しかし、40年以上も前に開発された街は、古びてきており、2020年東京オリンピックに向けて、そしてその後に向けて、再び大規模再開発が進められています。
浜松町駅前の世界貿易センタービルは取り壊され、新たなランドマークタワーが生まれます。そして、芝浦一丁目、東芝本社跡地では、野村不動産主体での総事業費3500億円の大型再開発計画も進められています。
他にも、四季劇場建て替えやJR東日本が進める竹芝ウォーターフロント計画など大型再開発が同時に進んでいます。
まさに生まれ変わろうとしているエリアです。
それもそのはず、だってこのあたりやっぱり便利ですもん。
そんな立地に建てられる「パークコート浜離宮 ザ タワー」。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 公式HPより
5駅10路線を使いこなせる立地は、都内のどこへ行く時にも、抜群のアクセス性を発揮してくれます。
都心のマンションでは、こうした利便性なら他の都心マンションでも持っています。でも、ここは、すぐ近くに広大な緑を有する立地でもあります。
浜離宮恩賜庭園。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 公式HPより
もとは甲府藩の下屋敷の庭園でしたが、将軍家の別邸浜御殿や、宮内省管理の離宮を経て、東京都に下賜され都立公園として開園された、由緒ある公園です。
都心の利便性と庭園の緑を享受できる希少性の高い立地と言えるのではないでしょうか。
マンションギャラリーへ
事前案内会の予約は、NFCカードでスマホから行います。
なかなかの手の込みようですね。
浜松町駅から現地へ。
大通りではなく、路地を進んでいきます。
建設現地越しに、マンションギャラリーが見えてきました。
エントランスを抜けて中に入るとこんな感じ。
YOMIKO（読売広告社）が全面的にプロデュースしているっぽいですね。
当日のスケジュールとしては、
- アンケート
- ムービー
- 模型
- モデルルーム（2部屋）
- 商談
といった流れです。
写真はNGなので、ありません。最近ブログ等にUPする方が多いので。ということだそうです。（ドキッ）
ムービーに関しては、イメージ映像といった感じで、細かい説明はありません。バックミュージックに合わせてコンセプチュアルな映像が進んでいき、ナレーションもほぼなしでした。
模型ルームでは、物件の模型よりも、浜離宮のジオラマの方がインパクト強すぎでした。東京ドームの約5倍の浜離宮庭園って、やっぱり広いな〜と、「パークコート浜離宮 ザ タワー」のことより浜離宮のことを考えてしまいました・・・
モデルルームは、75Aと124Aの2タイプ見学できますが、124Aの方は、オプション盛り盛り、4億円コースのお部屋になりますので、実質75Aのお部屋のみといったところでしょうか。
専有部について
- 天井高2200〜2500mm
- サッシュ高2200mm
- 24時間全熱交換換気システム
- リビングにダイキン製天井カセット式エアコン（2LDK以上）
- 玄関・廊下・トイレ・洗面所に大理石調のタイル
- キッチン・洗面所天板にフィオレストーン
- バスルームは、床・壁タイル、グローエ製シャワーヘッド
と、なかなか仕様は高いです。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
柱は室内から排除していますので、無駄な凹凸がなく室内空間の使い勝手は良いと思います。
ただ、天井高が2500mmというのが少し残念でしたね。パークコートシリーズですから、最低でも2800mmくらいはあっても良かったのではないでしょうか。
あと、建具（主に扉類）が少しチープに見えました。この辺りは好みの問題もあるのでしょうが・・・
共有部・建物について
インフィニティプールなどの超豪華施設はないものの、必要最低限の設備が十分備わっている印象です。普段あまり使われない無駄な施設は、管理費や修繕費に跳ね返ってきますので、好印象ですね。
1F
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
公開空地には、浜離宮庭園と同じ植栽を植えています。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
こちらが正面エントランス。
エントランス扉の高さは3mもあり、非常に格式高い玄関周りとなっています。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
夜はこんな感じ。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
オフィス棟のエントランスは北側に配置し、完全に分断していますので、プライベート性も確保されています。
エントランスを抜けると、鶴をモチーフにした木のアートが迎えてくれ、グランドラウンジへと続いていきます。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
他にも車寄せや、コンシェルジュはもちろん、スーパーや保育施設などもなど揃っています。
14F
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
浜離宮を身近に感じられる、浜離宮ラウンジ。普段は無料ですが、有料で貸切利用をすることも可能です。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
浜離宮ラウンジからテラスへと出れば、浜離宮の緑景と勝どき・晴海方面へ抜けた空・水景をより楽しむことができます。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
画像では分かりにくくなっていますが、左側には東京ツインパークス（分譲マンション）、右側にはアクティ汐留（賃貸マンション）が建っており、挟まれるようになっていますので、開放感を感じられるかと言われると、微妙なのではないでしょうか？
それでも、浜離宮庭園を上から見下ろす贅沢は、一度味わってみたいものですねぇ。
14Fには、フィットネスもあります。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
27F
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
27階には、スタディスペースがあります。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
よくあるタイプの間仕切りで仕切られたブースタイプですが、個室も1部屋あり、1時間200円で貸し切ることもできるようです。
急な仕事の打ち合わせや、子供の家庭教師を招いての勉強など、重宝するかもしれませんね。
でも、この27階ですが、低層（10F〜17F）の人には使いづらいかもしれません。
低層用のエレベーター2基は、27階には停車しないのです・・・
なので、非常用のエレベーターを使用するか、14階で一度高層階用に乗り換えて、27階までアクセスする必要があります。
屋上
屋上は360°解放されています。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
北は新橋や東京、東は浜離宮や湾岸エリア、南は浜松町、西は東京タワーを望むことができます。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 公式HPより
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 公式HPより
建物について
外観は、白とグレーを基調にガラスの素材感などが感じられるカラーで、周囲に対する派手派手しさがなく好印象です。
このあたりは、浜離宮庭園の景観を崩さないように充分に配慮されているのでしょう。
順梁後方によるガラス手摺が、「パークハウス晴海タワーズ」のようで、美しいです。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 公式HPより
夜になると棟頂部分は、赤く光るようです。
震災への対策も万全で、中間免振構造を採用し、2階と3階の間に免振層を設置しています。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
予定価格
みなさん気になるのは、価格帯でしょう・・・
やはりお高いです・・・
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 配布資料より
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 配布資料より
正確ではありませんが、平均坪単価は633万円。
60平米オーバーだと、ほぼ1億円は超えてきます。
現段階で最高は、南東角の34階124平米のお部屋で42000万円台。坪単価は1115万円です。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
一体どんな方が買われるのでしょうか・・・・！？
そして、今のところ割安なのが、北向き19階44.74平米の6000万円台のお部屋。それでも坪単価は443万円。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルパンフレットより
眺望の関係で、東＞南＞西＞北の順に価格を付けているようです。
うーん…この辺りのランドマーク、東京ツインパークスの中古流通価格が坪450万円程度ですから、少々割高に感じてしまいますね。
単純に考えたら、15年後には今のツインパークスと同じくらいの流通価格になっていてもおかしくありませんから。発展次第で価格は上がっていきますが、既に織込済の価格になっている気がするので、あまり大きなキャピタルゲインは狙えなさそうと、勝手に考えております。
中古がありなら、ツインパークスをリフォームして住むという選択肢もありではないでしょうか。
管理費・修繕積立金についてもアップしますね。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 配布資料より
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 配布資料より
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 配布資料より
こちらもお高いですが、現在最終期販売中の「パークシティ中央湊ザタワー」や「パークホームズ豊洲ザレジデンス」とさほど大きく変わりません。
管理費+修繕積立金は、平米588円～633円。
平米数が小さいほど平米単価が高くなっていきますが、90A、108A、119A、124Aの4タイプのお部屋については、例外で平米1000円を超えます（汗）
お土産
度肝を抜かれたのは、最後でした・・・
いつもならパンフレットをもらって帰るのですが、この日はパンフレットはなしとのこと。
で、これを渡されました。
なんと、タブレット端末です。
インテル、入ってる！
まさかタブレット端末を頂けるとは思いませんでした。
さぞかし高い販管費をかけているんだろうなぁと思っていたら、紙のパンフレットよりも安いくらいとのこと。それでいてゴミも出にくく、エコだし、三井不動産レジデンシャルの新たな取り組みとして今回導入したとのことです。
今後、このタブレットをマンションギャラリーに持っていくと、最新情報や価格表などの情報を更新してくれるとのことでした。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルカタログより
いやぁ、大胆なことそしてくれましたねぇ三井さん。
今後うまくけば、他物件の情報もこのタブレットに入れて・・・なんて運用の仕方もできるかもしれませんね。
売主側は、
- 莫大な印刷費をなくせる
- ギリギリまでページを作りこめる
- CSRなどでアピールできる
検討者側は、
- 重いカタログを持って帰らなくてよい
- カタログの置き場に困らなくてよい
- ゴミがでない
という、Win-Winなシステムです。
もちろん、紙媒体の方が図面などは見やすい部分もあったりしますので、このあたりはアプリの改善などが必要でしょう。
でも、端末上で家具レイアウトのシミュレーションが簡単にできたりと、今まではできなかったようなことが、簡単にできるようになっています。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルカタログより
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルカタログより
エリアガイドも端末内に入ってますので、周辺のお散歩に便利ですね。
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルカタログより
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルカタログより
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー デジタルカタログより
一応、使用機能に制限があり、カメラやブラウザは使えないとのことでしたが、普通に使えてしまいました。なので、正直、普通のタブレット端末を1台もらった感覚で、超ラッキーって感じです。
（音楽やアプリのDLは、できません）
希少性 × 将来性
画像引用：パークコート浜離宮 ザ タワー 公式HPより
過去10年間で、山手線内側、駅徒歩5分以内大規模再開発物件は、3物件のみ。
- 大崎ウエストシティタワーズ
- ル・サンク大崎シティタワー
- ブリリアタワーズ目黒
そして、「パークコート浜離宮 ザ タワー」も、この3物件に加わることになります。
さらにこの３物件と比較して「パークコート浜離宮 ザ タワー」だけの差別化ポイントとして、大規模な緑（浜離宮庭園）に面しているという点が加わります。
なかなか出てこない物件＝希少性の高いということが、わかると思います。
そして、 浜松町とその近隣エリアでは、複数の大規模再開発が進んでいます。将来的な発展についても、見込める立地ですので、このエリアの人口が減ることは極めて考えにくいのではないでしょうか？
以上の点から、資産性について暴騰は狙いづらいかもしれませんが、安定した物件ではないでしょうか。
一番お安い40平米代1LDKのお部屋でも6500万円程度〜とのお話でしたので、私には無理ですが、高給取りな大手企業や外資系企業のお勤めの方なら、検討されてもてみても良いのではないでしょうか？
