今、巷で話題になっているマンションがあります。
千代田区に誕生予定の地上25階建て免震タワーレジデンス「アルファグランデ 千桜タワー」
”アルファグランデ”ってあまり聞き慣れないブランド名ですが、事業主は賃貸仲介で有名な、スターツコーポレーションになります。
正直、大手デベロッパーの物件と違って、ブランド知名度も派手さもないこの物件ですが、都心購入希望者からは大きな注目を集めています。
今回は、そんな「アルファグランデ 千桜タワー」の魅力に迫りたいと思います。
物件概要
画像引用：アルファグランデ 千桜タワー 公式HPより
- 千代田区アドレス
- 免震タワーマンション
- 岩本町駅徒歩1分
- 秋葉原駅徒歩4分
- 東京駅1.5km圏
- 徒歩13分以内に13駅13路線のアクセス利便性
- 総戸数280戸
- 千代田区との一体複合開発物件
立地・周辺環境
それは、ずっと欲しかった「近道の東京」。
「アルファグランデ 千桜タワー」の魅力は、なんといってもその立地。
千代田区内に位置し、都営新宿線「岩本町」駅からわずか80mの位置に誕生。電気街やオタク文化の発祥地として世界的にも有名な秋葉原駅も歩いて4分程度です。
周辺には、大小さまざまな商業施設や金融機関・医療施設などが揃い、利便性の高い街を形成しています。
画像引用：アルファグランデ 千桜タワー 公式HPより
再開発が進行中の日本の中心、東京駅まで1.5km圏内。
さらには、三越前や日本橋など再開発で賑わうショッピングエリアや、神田や人形町などの歴史や伝統を身近に感じることのできるエリアも至近に。
まさに、ずっと欲しかった「近道の東京」ですね。
▼「アルファグランデ 千桜タワー」周辺の駅
| 駅名 | 路線名 | 徒歩分数 |
| 岩本町駅 | 都営新宿線 | 1分 |
| 秋葉原駅 | JR山手線・京浜東北線・総武線、東京メトロ日比谷線 | 4分 |
| 神田駅 | JR山手線・京浜東北線・中央線、東京メトロ銀座線 | 5分 |
| 淡路町駅 | 東京メトロ丸ノ内線 | 7分 |
| 小川町駅 | 都営新宿線 | 7分 |
| 新日本橋駅 | JR総武線快速 | 8分 |
| 新御茶ノ水駅 | 東京メトロ千代田線 | 9分 |
| 小伝馬町駅 | 東京メトロ日比谷線 | 9分 |
| 三越駅 | 東京メトロ銀座線・半蔵門線 | 12分 |
| 馬喰町駅 | JR総武線快速 | 12分 |
| 馬喰横山駅 | 都営新宿線 | 12分 |
| 東日本橋駅 | 都営浅草線 | 12分 |
| 御茶ノ水駅 | JR中央線・総武線 | 13分 |
画像引用：SUUMOより
他にも、
大手町駅へ徒歩17分、東京駅へ徒歩19分、日本橋駅へ徒歩19分となっており、抜群のアクセス性を誇っています。
これだけ多数の駅・路線が使えれば、都内サラリーマンは通勤には苦労しないでしょう。
建物
現在公式HP上に公開されている情報はごくわずかですが、千代田区の神田東松下町計画民間住宅棟開発事業者選定結果によると、住宅のほかに店舗や事務所、生活支援施設のスーパーマーケット、子育て支援施設などで構成されるようです。
画像引用：神田東松下町計画民間住宅棟開発事業者選定結果より
ファミリー向けということで、スーパーやキッズルームなどの利便施設も必要最低限は確保されているようです。
建物中央部に吹き抜けということで、外廊下仕様なんでしょうか。
▼ちなみに事業者決定時の外観イメージがこちら。
画像引用：神田東松下町計画民間住宅棟開発事業者選定結果より
▼そして、現在公開されている外観イメージがこちら。
画像引用：アルファグランデ 千桜タワー 公式HPより
結構イメージが変更されていますね。
個人的には現在の方が、より洗練されていてかっこいいと思います。
本当に期待されているのは・・・
千代田区アドレス。
駅徒歩1分。
13駅13路線。
画像引用：アルファグランデ 千桜タワー 公式HPより
これだけでも非常に魅力的な「アルファグランデ 千桜タワー」ですが、この物件が注目されている大きな要因は、他にもあります。
それは、ズバリ分譲価格です。
この立地は、もともと千代田区が保有していた土地であり、民間住宅棟再開発事業として、開発事業者を千代田区が選定しました。
その際の選定条件で、
住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅とし、原則として中堅所得者が購入できる 限度内の価格で計画していただきます。
住宅の一戸あたりの床面積は５５㎡以上とします。
という条件があり、ここに大きな期待が寄せられています。
画像引用：神田東松下町計画民間住宅棟開発事業者選定結果より
では、中堅所得者が購入できる限度内の額とは？
これは、いわゆる普通のサラリーマン世帯が購入できるという事になります。
東京都の男性の平均年収が650万円程度ですので、おそらくこのあたりが中堅所得者という定義になるのではないでしょうか？
画像引用：年収ラボ より
そして、年収650万円の世帯が購入できる限度ですが、大体年収の7倍が限度と言われているようです。（よく年収の5倍とも聞きますが、近年は7倍くらいまで借り入れている方も多いようです）
650万円×7倍＝4550万円
千代田区が考える中堅所得者の年収に若干誤差があったとしても、
750万円×7倍＝4900万円
つまり、5000万円程度が、中堅所得者が購入できる限度内となるのではないでしょうか？
さらに、55平米以上でファミリー向けということですから、ワンルームなどではなく、2LDKや3LDK、65〜70㎡くらいのプランが中心になるのではないでしょうか？
現在、公式HP上では3つの間取りが公開されています。
画像引用：アルファグランデ 千桜タワー 公式HPより
仮に真ん中の65㎡を基準とし、これが5000万円と想定すると、坪単価は254万円です！
千代田区アドレス、駅徒歩1分でこの坪単価は、今の市況からすると割安といえるのではないでしょうか？
これを見てしまうと、豊洲や東雲の現在分譲中のマンションは、買えなくなってしまいますよね・・・・。
ただ、あくまでも上の価格は想定ですし、もし本当にこの価格帯となれば、相当な倍率が付くはずです。相当運がよくないと買えない可能性もあります。
また、心配なのは設備仕様がどうなのか。
中堅所得者にあわせた分譲価格というところは決まってしまっていますが、事業者もボランティアではありませんので、採算をとらなければなりません。となると、コスト圧縮の方向に走ることが予想できますよね。特にこれだけ建築費高騰が騒がれている中ですし。。。
別会社の物件ですが、「Brillia Tower 上野池之端」なんかでは、トイレの独立手洗いが削られてたりします。
「アルファグランデ 千桜タワー」では、どうなんでしょうか？
画像引用：アルファグランデ 千桜タワー 公式HPより
間取り図を見た限りでは、トランクルームやトイレの独立手洗いなど、現在主流となっている設備は付いてそうです。
また、柱が室内に入り込まないようにプランニングされているようなので、各部屋の使い勝手もよさそうですね。
キッチンにはカップボードの表記がなく、スペースが空いているだけなので、カップボードはオプションとなりそうです。
これから詳細が出てくるかと思いますが、今のところはスターツさんにはぜひとも頑張ってもらいたいと願うばかりです。
シティタワー品川の再来とも・・・
2008年に分譲され、いまや伝説ともなっている「シティタワー品川」。
品川駅徒歩10分、販売主は住友不動産、設計・施工・監理は竹中工務店の定期借家（72年）マンションですが、とにかくありえないくらい安い分譲価格で販売されました。専有面積約73～114㎡に対し、分譲時価格は2,247万～4,347万円、坪単価でいうと約120万円という超低価格。
一部ご紹介すると、
- 25階・82㎡で、2,929万円
- 20階・82㎡で、3,055万円
- 25階・114㎡で、4,347万円
という、今では考えられない価格でした。
当時から見ても当然割安だったので、最高378倍、平均17.65倍の倍率が付いたようです。多くの不動産関係者も購入したとか・・・
378倍なんて、まじで当たった方は幸運の持ち主ですよね。
さらに驚くべき事に、この「シティタワー品川」ですが、今は新築分譲価格の2倍の値がついています。
つまり、4000万円で部屋を購入した人は、7年住んだうえで、今売ると、購入時の金額の倍、8000万円近くがそのまま現金になって戻ってくるというのです。
これは、まじで羨ましすぎますね・・・・
巷では、「アルファグランデ千桜タワー」もこの「シティタワー品川」と同じようになるのではないかと噂されているわけです。
販売は2016年4月！？
「アルファグランデ千桜タワー」は、2016年4月下旬予定となっています。
販売数は、事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸を除いた183戸が一般販売対象となるようです。
ただし、千代田区民優先分譲等、特定エリア居住者等を対象とした優先分譲や倍率優遇措置などを予定しているとのことで、千代田区民が有利になりそうとみられています。（優先分譲の対象者、販売戸数、販売時期、販売方法は現状未決定）
好条件が予想される物件だけに、本気で狙いたい方は、販売開始前の今から動き出した方がよいかもしれませんね。
とりあえず私は、資料請求しました。
次回は、現地レポートを紹介したいと思います。
