クレヴィア豊洲　モデルルーム事前案内会に行ってきました　その２

前回（クレヴィア豊洲　モデルルーム事前案内会に行ってきました　その1）からのつづき・・・

建物

模型です。

正直言って、建物自体は普通の板状マンションですね・・・・

耐震構造のマンションです。

液状化対策はしっかり施されていますし、今世間を騒がせている「杭打ち」に関しても、徹底的にチェック検査を現在、行なっているとのことです。「クレヴィア豊洲」にとってこのチェック費用などはは不意打ちだったでしょうね。。。

販売主目線でみるとタイミング悪くかわいそうな気もしますが、我々消費者からすると安心というか当たり前の事ですからね。でもこのチェック費用などが、価格に反映されないといいのですが・・・・

共用施設

クレヴィア豊洲は、共用施設はありません。パーティルームやゲストルームなど、無駄な共用施設は排除し、その分、管理費や修繕積立費を抑えているとの事です。

一応、エントランスを豪華な感じにしているのと、屋上の小さいルーフガーデンが開放されるらしいです。

画像引用：Yahoo不動産　公式HPより

この辺は、周辺のタワーマンションや、おそらく比較物件になるであろう「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」なんかと見比べてしまうと、物足りない感を感じられる方も多そうですね。。。

私個人的には、やはり少し物足りない感を感じます。やはり湾岸エリアはどこも共用施設が充実していて、それも売りポイントの一つになるとは思うので（プールやスパなどの過剰な設備はマイナスですが・・・）、リセール時の査定にどう影響するのかが少し気になります。でも、平置き駐車場はVery Good!!ですね。

駐車場（平置式）　40台（月額23000円〜25000円）
駐輪場　266台（月額200円〜400円）
バイク置き場　18台（月額1500円〜3000円）
24時間ゴミ置場
コンシェルジュ
エレベーター　2基（9人乗り）
災害用格納庫（1階・10階の2カ所）

価格

あくまで現時点での予定価格です。
でも、これには個人的にとても驚きました。

この物件を検討される方で、おそらくほとんどの方が価格に期待をよせているのではないでしょうか？
都心物件はどこも高騰気味で普通のサラリーマンにはなかなか手が届きづらい相場になっています。
そんな中で、「クレヴィア豊洲」は、明らかに周辺物件と比較して建設費用はかからなそうですし、立地も2駅3路線利用可能とはいえ、東雲アドレスで駅徒歩は10分以上あります。

個人的には今の高騰相場を考慮しても、坪260万円あたりかと予想していましたが・・・・

↓価格表はコチラ↓（クリックして拡大）

↑クリックして拡大↑

予想は見事に大ハズレでしたね・・・汗
素人のくせに予想なんてして、すみませんでした。

う〜ん、やはり建築費の高騰や五輪に向けての相場上昇を感じざるを得ない価格設定ですね。。。

上層では、坪300越えです！
中央区アドレスで駅徒歩6分の「勝どきザ・タワー」が買えちゃいましたね。

管理費は、70平米の部屋で11500円、修繕積立費は7000円となります。さらにインターネット強制加入で1089円の、合計19589円が毎月の固定費として発生します。

共用施設を削った恩恵で、最近の物件の中では安く抑えられています。

総評

まだモデルルーム事前案内会の時点で、正式価格も決定していない段階なので、まだ正確なことはわかりませんが、もし予定価格通りでの販売となると、それなりに苦戦されるのではないでしょうか。

東雲アドレスで、駅距離もあるこの物件で坪300万円越えは、いくら今の相場とはいえ、躊躇する方が多いのではないでしょうか？？
でも、一定の需要はあるんですかね〜。デベロッパーからしたら、万人に納得いく価格でなくても、133戸さえ売れちゃえば言いわけですから。
こうなってくると、近隣のおそらく競合物件になるであろう「パークホームズ豊洲ザレジデンス」の価格も、無茶な価格設定には見えなくなってきてしまいますから、怖いです。。。

新築マンションを購入する際は、近隣の新築物件同士の比較ではなく、周辺の中古マンションの取引価格と比較して検討しましょう。（くわしくは、マンションの「適正価格」を見極めるへ）

たしかに東雲エリアも非常に住みやすいエリアですし、豊洲も東雲も利用できる生活利便性、そして都心へのアクセス利便性はあります。投資用には向かなそうですが、維持管理費も抑えてありますので、永住向きマンションとしてお考え頂く方がメインターゲットにはなると思います。

ま、正式価格次第ですね・・・