今月、待ちに待った引っ越しの関係でドタバタしており、8月末にして2回目の記事更新です。
すみません・・・
不動産は時価です。
自分の住んでいるマンション、もしくは購入検討しているマンションの騰落率（＝新築時より値上がりしているのか？値下がりしているのか？）は気になりますよね？
マンションは住まいでもありますが、同時に資産でもあります。資産性にこだわりすぎる必要はないと思いますが、ある程度は資産性も考慮しておかないと、痛い目にあう可能性があります。
ということで、マンションの暴落率を可視化した、超おススメのアプリをご紹介したいと思います。
その名も「Realnet中古マンションサーチ」
この「Realnet中古マンションサーチ」は、20年以上不動産関係者のための新築分譲マンションのマーケティングシステムを提供してきたマーキュリーと言う会社が運営しています。
過去20年間で蓄積した約3.7万件の新築分譲時のマンションデータと、約3万件の中古流通時のマンションデータを住戸（部屋）単位でマッチングすることによって新築時からの価格の騰落を確認できるとのことです。
ここでのポイントは、流通時（成約時）のマンションデータ元にしているということ。我々が普段見れるSUUMOやHOME’Sに掲載されているのは販売時の価格であって、売り主が勝手につけた売値です。
一方で中古流通時＝成約時の価格ということは、需要がある。つまりある程度正確な市場価格ということになります。
簡単操作で情報収集！
まずはTOP画面で「地図から探す」を選択。
スワイプや現在地ボタンで地図を移動することもできますし、左上の検索バーに地名や駅名を入れて移動することもできます。
このあたりの使い勝手はGoogleMapと同じなので、直観操作で使いやすいです。
そして調べたいエリア内で右下の物件検索アイコン（虫眼鏡のボタン）をタップすれば、そのエリアの物件がマップ上に表示されます。
物件を一度タップすると、簡易情報が出てきます。
さらにタップすると、より詳細な情報が出てきます。
こんな感じで中古流通坪単価や騰落率を簡単に把握できます！
騰落率は－100％～＋100％の間で表示されます。
ちなみに今回は、パークシティ豊洲を見てみました。
騰落率は驚異の60％！羨ましい限りです。
「難しい用語がわからないよ～（泣）」という方でも大丈夫。右上の”メニュー”をタップし、次の画面で”用語解説”をタップすれば、説明を見ることができます。
ちなみに、マップ上に表示されるアイコンは「値上がり」したマンション、「値下がり」したマンションで色分けされているので、物件ごとの騰落がひと目でわかりやすくなっています。
さらに最寄り駅や物件名、総戸数、坪単価など細かな検索条件は 予め指定しておくことができるので、欲しい情報だけを簡単に得ることもできます。
もし購入検討者で自分が住みたいと思っている物件があったら、まずは「Realnet中古マンションサーチ」をダウンロードして、その近隣エリアを見てみましょう。
もし、赤ばかりなのであれば、検討しなおした方がよいでしょう。
初期設定も簡単
最初に利用規約に目を通して、問題なければ同意するをクリック。
次にログイン画面が出てきます。
既に「Realnet」のアプリ等で登録済みの方は、その情報を、新規の方は新規アカウント作成から個人情報を入力すれば簡単に登録ができます。
いくつか調べてみた
新アプリ「Realnet中古マンションサーチ」を使っていくつかのマンションの騰落率を調べてみました。
大手デベの都心大規模物件は値下がりしにくいとは聞きますが、これを見るとさすがですね・・・
新築プレミアムなんてなんのその。大手になればなるほど大型再開発などとの絡みもあって、その後の街の発展などにつながり資産価値も上がりやすいということの表れではないでしょうか？（まぁ、五輪決定やアベノミクスなど市況的な影響もあるのでしょうが、、、）
パークタワー芝浦とか、68％ってすごい数字ですよね。
ちなみに私が見た限りでダントツ1位だったのは、シティタワー品川の122％でした！
驚異的な数値です。これはホント、宝くじレベルですね。
だって資産が2倍以上の価値になっているんですから。（あぁ羨ましい・・・）
僕が、ここでひとつ学んだこととしては、やはり新築時の購入価格は大事ということ。
他の物件は20％以上が多いですが、新築分譲価格が高いことで知られている住友不動産の物件は軒並み騰落率が一桁もしくは、マイナスとなってしまっています。（シティタワー品川は都の介入があったので除く）
これは販売戦略の考え方の違いによって起こっていますが、住友不動産はそのエリアの将来的な発展なども加味して適正価格で販売しています。一方で、三井、三菱や野村は、対象の在庫を保有したくないので、竣工前完売を狙うために、周辺物件（築浅中古含む）と比較しても若干お得感を感じられるような値付けをしてきます。なので、値下がりしにくくなるんです。
そうした背景もあり、このような結果が出ているのでしょう。
あくまでこれは一例で、ほかにもいろいろな学びが発見できると思います。
便利な「Realnet中古マンションサーチ」ですが、大事なのはそれを使って何をするか？だと思います。
ただ、調べて「へぇ」で終わりでもいいかもしれませんが、なぜ暴落しているのか？なぜ暴騰しているのか？を考えながらアプリを使うと、自分の定性評価基準（＝目利き力）を上げていくことができるのではないでしょうか。
