プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー　始動。価格に期待できるか・・・！？

品川シーサイド駅徒歩3分に誕生する817戸の大規模免震タワーマンション。

ついに始動したようです。

公式HPがOPENしましたので、「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」の情報をいくつか整理してみました。

物件概要

立地・周辺環境

品川区アドレス。最寄駅はりんかい線「品川シーサイド駅」になります。

「品川シーサイドフォレスト」という、2000年から2004年にかけて駅と一体開発されたタワー複合街区の南西角に、「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」は誕生します。

駅とは、ペデストリアンデキで繋がっていますので、信号待ちなども不要です。

便利ですね！

ただ、難点を上げますと、りんかい線って、少し不便なんです。
運賃も高いし、都心部のメトロなんかと比較すると電車の本数も少ないです。10分に1本程度の運行スケジュールです。
私の実家も同じよう10分に1本程度しか電車がこない駅でしたが、乗り遅れた時の絶望感といったら・・・・・

それでも、駅まで直通のペデストリアンデッキで3分というのは、ポイント高いのではないでしょうか？

品川や恵比寿などの都心部へも20分、横浜へも30分かからずに出ることができます。

9分歩けば、京浜急行の「青物横丁駅」にも出られます。
「青物横丁駅」ってあまり聞きなれないかもしれませんが、京浜急行の特急やエアポート快速なんかも停まる駅なので、使い勝手は非常に良い駅なんです。

さらに頑張って16分歩けば、大井町駅にも出ることもできます。
まぁでも、大井町までは、歩くよりも、りんかい線に乗ったほうが明らかに早いし、楽でしょうね～。

品川シーサイド駅前のイオンへ行けば、基本的にはなんでも揃うでしょう。
また近くに、公園やスポーツクラブもあるので、休日もある程度は楽しめそうです。

ただし注意点としては、この近辺は、飲食店が少ないです。

サラリーマン向けのランチ屋さんは結構ありますが、少しオシャレなお店みたいなものは少ないので、美食家の方は、大井町方面など、どこかよそでお店を探すはめになりますので、ご注意を。

保育園、幼稚園、小学校や中学校も徒歩10分以内に揃っていますので、子育て世代にも嬉しい立地です。

”八潮”って地名が出てきてしまってますが、地名ブランド・イメージにこだわらない方なら、特に問題なく生活できるのではないでしょうか。

建物・共用施設

地上29階、免震構造に支えられた全817邸。
品川シーサイドフォレストの南西角に残された
9800m²超の敷地にゆったりと佇むシャープなフォルム。
建物を包み込むふんだんな緑。
円を描くプロムナードに爽やかな風が渡る。
グローバルな進化を続ける品川駅周辺エリアを間近に
「住み」「暮らす」ための機能とデザイン、
そして、心地よさを求め考え抜かれたタワーの姿がここに。

引用：プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー　公式HP

29階建・免震・総戸数817戸の大規模タワーマンションになります。

イメージパースを見る限り、順梁ですかね？
私個人的には、逆梁のごつくて力強い外観よりも、洗練されたすっきり感が出ているこっちの方が好みです。

施工は、長谷工コーポレーション。
マンションのことなら”長谷工～”♪ですよね！！

駅から伸びるペデストリアンデッキとは2階で繋がっています。
メインエントランスは2階になるんですかね？

共用施設について、公式ホームページの情報を少し見やすく、まとめてみましたので、どうぞ。

タワーマンションらしく、最低限の設備は揃っていそうですね。

• コンシェルジュ
• コンビニエンスストア
• ラウンジ
• ライブラリー
• パーティルーム
• オーナーズスタジオ
• キッズルーム
• 認可保育施設
• 駐車場247台

間取り

外廊下マンションに多い、典型的な田の字ベースの間取りです。

そして長谷工お得意の間取りです。

3 LDKも2LDKも、リビングはゆとりある12畳以上で、広々使えそうですね。
比較対象ではないかもしれませんが、最近の都心部マンションでは、3LDKでもリビングはコンパクトに10畳程度に収めた間取りも多いので、好印象です。

また、外廊下のため、どの部屋でも通風が行えるのもいいですね。

価格

気になる価格はどうでしょうか？
近隣マンションの新築時価格を調べてみました。

▼「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」近隣の新築時分譲価格

このブログで普段紹介している価格帯と比べるとだいぶ目に優しいですね！
ってか、2015年分譲で坪206万円って、「オーベルグランデュオ品川勝島」はやっぱり安いですね・・・
（最寄駅も違うので、あまり関係ありませんが・・・）

同じ駅徒歩3分のタワーマンションで2008年分譲の「クレストタワー品川シーサイド」が、ひとつの指標になるのではないでしょうか。
平均坪単価は、278万円でした。
ゴールドクレストは、住友不動産と同様、販売期間を延ばしてでも高く売る販売戦略で有名ですね。なので当時は割高と言われていました。

しかし、昨今の市況高騰により、2017年販売開始の「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」に関しては、おそらくこのくらいの坪単価は超えてきてしまうのではないでしょうか。

今は、近隣物件の販売時とは大きく市況が変わっていますので、単純には考えられませんが、おそらく近隣物件の相場感から大きく上げすぎても販売に影響が出ますので、坪単価300万前後に落ち着くのではないでしょうか。

長谷工が施工なのも、低価格を予期させるポイントです。
やっぱり、マンションのことなら”長谷工～”♪ですね！
（しつこくてすみません、別に長谷工の回し者でもなんでもありません・・・）

ちなみに、アンケート記入欄では、

• 年収は400万円未満から
• 予算は4000万円未満から

の選択肢となっていますので、このあたりからもサラリーマンには優しい価格になってくるのではないか？と勝手に推測しております。

管理維持費なども、低く抑えやすいのではないでしょうか。

タワーマンションだと管理費や修繕管理費が高く、毎月のキャッシュフローを圧迫しがちです。特に内廊下マンションの場合、各階のエアコンや照明設備も余計に必要になり、管理費などの点でコストパフォーマンスが落ちてしまうことが多いです。

その点、「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」外廊下のマンションのため、毎月のお財布にも優しいマンションになってくれるのではないでしょうか？

今後のスケジュール