自宅購入か、自宅投資か。。。
マンションを購入すると言っても、自分がどちらを考えているかによって、
住宅ローンの考え方が変わってきます。
実は私は、1年前までこの二つが混同していていました。
自宅を購入したい。資産価値を高水準で維持できて、ずっと長く住める家を・・・
今考えたら、甘い考えですね。
- 自宅購入とは、一生住み続ける想定で自宅を購入することです。
- 自宅投資とは、一定期間自宅として住んだ後に、売却して、利益を得ることです。
どちらも購入という行為は発生するのですが、
購入後の住宅への考え方が変わります。この違いが物件選びの際にも大きく作用します。
自宅投資か賃貸かで比較する。
住居については一般的に、分譲と賃貸で比較されることが多いです。
SUMMO（スーモ）や不動産系ページ、他のブログなんかでもよく議論を見ますよね。
どちらにもメリットデメリットがありますが、経済的な側面だけで考えると、賃貸の方がやや有利となっているようです。
この結果は僕としては意外だったのですが、分譲だと、税金や修繕費などが発生してしまうため、総支払額では大きくなってしまう可能性があるとのことです。
（もちろんどれだけ長生きするかにもよって、分譲が有利になったりもしますが・・・）
しかし、これは一つの分譲住宅に一生住み続けた場合のお話です。
「ここだ！」っと言う場所に自宅を購入し、そこに永住する場合です。これを、自宅購入と言います。自宅購入は、賃貸と比べて経済的には（税金や修繕費、価値暴落リスクなどの観点より）不利になってしまう可能性が高いです。
特に新築に関しては、物件を選ばないと大変なことになります。
新築プレミアムなんて言葉もあり、通常、新築入居後に2割価値が下がるとも言われています。
そんな中で、物件によっては、築10年後でも新築時と同額もしくは高額で売れる物件が存在しています。
購入して、10年住んでいたのに、同額で売却できるとなるとその10年間は実質住居費が0円だったことになります。（実際には管理費や修繕積立などもあるので0ではないですが・・・）
しかも、ほとんどの場合、10年でローン残債も減っていると思いますので、いくらかの利益を得ることもできるのです。
まさにこの考え方が、自宅投資です。
これって、すごいことですよね！仮に月10万の賃貸に住んでいたら、10年間で1200万円（実際には更新料なども）かかります。この差は大きいですね。
そして、普通の不動産投資とは異なり、自宅投資は、自分が住むことで、空室というリスクをなくし、無駄をなくせるメリットもあります。自分で住んでいるので、大事に使えて奇麗な状態を維持しやすくなり、リセールバリューも高くすることができます。
自宅購入と自宅投資で買い方は変わる！
「自宅購入」の場合は、なるべく総支払額を少なくする考え方が大事になります。
できる限り購入金額は抑え、なるべく出ていくお金を減らしていくこと。つまり、住宅ローンは出来るだけ借入額を押さえて、金利を低くすることが重要です。
一方、「自宅投資」の場合は、借入額を減らすことにこだわるよりも、いかに資産価値が落ちない物件を選ぶかが重要になってきます。
10年程度で手放す想定ですから、10年間支払いができればOKなのです。これなら多少頑張るような金額でも、問題なかったりします。（もちろん、支払い総額や金利も抑えられるのであればベストです）
- 自宅購入であれば、購入金額をできるだけ低くすることが大事で、
- 自宅投資であれば、購入時金額が下がらない物件を買うことが大事。
自分がどちらの考え方が強いのか、それによって住宅ローンの組み方も変わり、物件選択も大きくかわることになります。
みなさんはどちらをお考えでしょうか？
この選択によって、自分の今後の人生、家族のライフスタイルも左右されますので、慎重に考えられる事をオススメいたします。
